QUE MODIFICA Y SUSTITUYE LAS ORDENANZAS NROS. 19/93 Y 40/93 DEL PLAN REGULADOR DE LA CIUDAD DE ASUNCION.
LA JUNTA MUNICIPAL DE ASUNCION, REUNIDA EN CONCEJO
O R D E N A :
TITULO I
PRELIMINAR
CAPITULO I
Generalidades: Naturaleza y alcance
Art. 1º El Plan Regulador regirá en todo el territorio de Asunción y contará con normas concernientes a: área central, áreas residenciales, áreas comerciales y de servicios, áreas industriales, áreas de transición, áreas de usos específico, franjas mixtas y zonas especiales, así como todo lo concerniente a los usos permitidos, tolerados, densidades, tasas de ocupación altura de edificación, retiros, estacionamiento para vehículos, diseño vial adecuado y en general todo lo relacionado con el uso del suelo urbano.
Art. 2º Se denominará área urbana a todo el territorio de la ciudad de Asunción, cuyos límites se citan a continuación:
AL NORTE: El Río Paraguay y la calle Soldado Robustiano Quintana hasta confluir en el Arroyo Itay.
AL SUR: Defensores del Chaco, Ecuador, Tercera, Cacique Lambaré, Mencia de Sanabria, Cnel. Schweitzer, Ecuador, Ybapobó, Ecuador, Universitarios del Chaco, Segunda, Cedro, Mencia de Sanabria, Lapacho, Ecuador, Médicos del Chaco, Tercera, Tte. Rolón Viera, Ecuador, Carlos Centurión, Ponce de León, Ecuador, Amancio González, Sajonia, Bruno Guggiari, Ecuador, Padre Elizeche, Obispo Maiz, Padre Elizeche, Enrique Candia, Arroyo Sosa, Arroyo Lambaré, Cap. Figari, Santa Rosa, Cap. Figari, Santa Rosa, Cap. Figari, San Ramón, Cap. Figari, Avda. Cnel. Schweitzer, Cap. Figari, Choferes del Chaco, Juana de Lara, Hermenegildo Roa, Cañada, Prof. Luis Migone, Lapacho Amarillo, Paseo Yach Club, Lapacho Lila, Riacho Cerrito hasta su intersección con el Río Paraguay.
AL ESTE: El Arroyo Itay, la calle Cnel. Martínez, Yegros, Madame Lynch y Defensores del Chaco hasta doscientos metros al Sur de 'Cuatro Mojones'.
AL OESTE: El Río Paraguay.
Art. 3º Denominar ZONAS ESPECIALES, a aquellas áreas que por sus características especiales, ya sean topográficas o de destino específico, no pueden ser consideradas urbanizables en sus actuales condiciones, pero están sujetas a recuperación hasta volverlas aptas para su utilización.
Art. 4º Los particulares, al igual que la Administración Pública quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones contenidas en el presente Plan.
CAPITULO II
Disposiciones Generales
Art. 5º El desarrollo del Plan Regulador corresponde a la Municipalidad de Asunción, en el ámbito de su atribución. La intervención de particulares y el de los entes públicos y autárquicos deberán ajustarse a la presente Ordenanza.
Art. 6º De acuerdo a las normas previstas en este Plan se podrá desarrollar planes parciales, planes especiales y proyectos específicos de actuación urbanística que luego completarán y formarán parte del plan.
TITULO II
REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
CAPITULO I
Clasificación y definición de uso
Art. 7º A los efectos de la aplicación de la presente Ordenanza se adopta la siguiente, clasificación de uso:
7.1 según el grado de adecuación o compatibilidad de cada actividad en relación al carácter de la zona.
7.2 según su función o carácter.
Art. 8º Según grado de adecuación o compatibilidad de cada actividad en relación al carácter de la zona, los usos podrán clasificarse en:
8.1 USOS PERMITIDOS: Son aquellos en los cuales las actividades predominantes que se desarrollan, se adecuan a la zona, y aunque éstas actividades no sean predominantes, no la perjudican ni entran en conflicto con el carácter de la misma.
8.2 USOS CONDICIONADOS: Son aquellos en los cuales las actividades que se desarrollan a pesar de no ser las predominantes, pueden ser aceptadas bajo ciertas limitaciones y siempre que cumplan con las exigencias establecidas para la zona.
8.3 USOS NO PERMITIDOS: Son aquellos en los cuales las actividades que se desarrollan son inadecuadas e incompatibles con el carácter y finalidad de la zona, y por lo tanto son prohibidos.
Art. 9º Según su función o carácter los usos se clasifican en:
9.1 Residencial (R)
9.2 Comercial y de Servicios (CS)
9.3 Depósitos (D)
9.4 Industrial (I)
9.5 Equipamientos comunitarios e institucionales (EQ)
9.6 Movilidad y transporte (MT)
Art. 10º Definir como:
10.1 USO RESIDENCIAL: (R) Aquel cuyo uso es predominantemente habitacional desarrollado en las diversas tipologías de viviendas.
VIVIENDA UNIFAMILIAR: una vivienda para cada familia en un lote convencional (12m x 30m).
VIVIENDA MULTIFAMILIAR: vivienda para varias familias en un lote convencional o mayor que este, formando un solo cuerpo, pareadas o en tiras, desarrolladas en uno o mas niveles (ej. Duplex, bloques multifamiliares).
CONJUNTO HABITACIONAL: cuando el programa prevé varios edificios distintos en un área de terreno mayor al lote convencional, con construcciones unifamiliares o multifamiliares.
10.2 USO COMERCIAL Y DE SERVICIOS: (C.S.) aquel en el cual se desarrollan actividades por las cuales queda definida una relación de trueque con fines de lucro, estableciéndose una circulación de mercaderías o servicios por los cuales queda establecida el préstamo de mano de obra o asistencia de orden intelectual y espiritual.
10.2.1 VECINAL (C.S.1): donde se desarrollan actividades de pequeña escala de uso inmediato y cotidiano, sin generación de tráfico molesto, que satisfacen las necesidades diarias de los habitantes de las zonas residenciales que por su naturaleza y escala no ocasionan molestias. Superficie cubierta hasta 50 m2.
10.2.2 DE BARRIO (C.S.2): donde se desarrollan actividades de mediana escala, de uso periódico y mediato, con alguna generación de tráfico pero no molesto y que satisfacen las necesidades primarias y suplementarias de los habitantes de las zonas residenciales. Superficie cubierta hasta 500 m2.
10.2.3 ZONAL (C.S.3): donde se desarrollan actividades de gran escala o envergadura destinadas a atender las necesidades de todos los órdenes de la población, inclusive regional con gran generación de tráfico. Superficie sin límites.
10.3 USO DE DEPOSITOS (D): Aquel en el cual se desarrollan instalaciones o edificaciones destinadas al almacenaje, guarda y conservación de artículos, para su posterior distribución. En algunos casos, podrán ser autorizadas operaciones con leves transformaciones de la materia prima, así como de fraccionamiento o envasado, siempre y cuando dichas actividades no ocasionen molestias ni pongan en peligro la seguridad de la zona. Se reglamentarán dichas actividades de acuerdo a los parámetros establecidos en esta Ordenanza.
10.3.1 DEPOSITO DE PEQUEÑA ESCALA (D1):aquellas instalaciones complementarias a las actividades comerciales o industriales de pequeño porte, y cuya área cubierta no supere los 100 m2.
10.3.2 DEPOSITO DE MEDIANA ESCALA (D2):aquellas instalaciones complementarias a las actividades comerciales o industriales de mediano porte, y cuya área cubierta no supere los 500 m2.
10.3.3 DEPOSITO DE GRAN ESCALA (D3): aquellas instalaciones cuya superficie cubierta supera los 500 m2.
10.4 USO INDUSTRIAL (I):Aquel en el cual se desarrollan actividades cuyo resultado es una producción de bienes por la transformación de materia prima.
10.4.1 SEGUN GRADO DE MOLESTIA O POLUCION:
a. INOCUAS (I1): son aquellas cuyo proceso de elaboración y característica de la materia prima elaborada, no implican ningún tipo de molestia al vecindario.
b. INCOMODAS O MOLESTAS (I2): son aquellas que pueden producir cierto grado de ruidos, vibraciones, emanaciones de gas, polvos, desechos, perturbaciones en el tráfico u otras molestias que incomoden a la vecindad.
c. NOCIVAS (I3): son aquellas que manipulan ingredientes, materias primas o procesos que perjudiquen la salud o cuyos residuos líquidos o gaseosos puedan pulir la atmósfera o cursos de agua, necesitando de cuidados especiales para su implantación.
d. PELIGROSAS (I4): son aquellas que pueden dar origen a explosiones, incendios, vibraciones, emanaciones y desechos que dañan la salud, o que eventualmente ponen en peligro a las personas o propiedades circunvecinas, necesitando de cuidados especiales y aislamiento para su implantación.
10.4.2 SEGUN SU VOLUMEN O DIMENSION EN:
a. PEQUEÑA ESCALA (IP): son aquellas construcciones destinadas principalmente a industrias inócuas de tipo artesanal con 1 a 5 empleados y un área máxima ocupada (cubierta o no) de 100 m2.
b. MEDIANA ESCALA (IM):son aquellas construcciones destinadas a industrias de cualquier naturaleza, tipo o grado de polución, con más de 5 empleados y un área máxima ocupada (cubierta o no) de hasta 1000 m2.
c. GRAN ESCALA (IG): son aquellas construcciones destinadas a industrias de cualquier naturaleza tipo o grado de polución con más de 5 empleados y un área ocupada (cubierta o no) de más de 1000 m2.
10.5 USO DE EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES (EQ)
Corresponde a aquel por el cual se desarrollan las actividades administrativas, gubernamentales o dependientes del Gobierno Central, o de la administración municipal, así como también las construcciones destinadas al servicio de interés comunitario. Esta categoría se sub-divide según las siguientes pautas: radio de cobertura, escala de atención a la ciudadanía, envergadura física y generación de tráfico en:
10.5.1 ESCALA:
a. EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES DE PEQUEÑA ESCALA (EQ1): Son aquellos cuyas coberturas de servicios alcanza a un nivel vecinal o de barrio, con una generación de tráfico peatonal o vehicular liviano.
b. EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES DE MEDIANA ESCALA (EQ2): Son aquellos cuyas coberturas de servicios alcanza a un nivel zonal con una generación de tráfico no conflictivo.
c. EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES DE GRAN ESCALA (EQ3): Son aquellos cuyas coberturas de servicios alcanza a un nivel regional o nacional.
CAPITULO II
Areas según usos
Art. 11º De conformidad con el Plan Director, declárase el territorio del Municipio de Asunción, como ZONA URBANA (ZU).
Art. 12º La zona urbana (ZU) del municipio, que afecta el presente Plan Regulador, se clasifica en:
12.1 Zona Urbana o Zona Urbana Programada.
12.2 Zona Especial o Zona Urbanizable Programada.
Art. 13º Definir como Zona Urbana Programada, a aquella parte de este Plan en la cual se determinan los elementos de la estructura que permiten establecer una clasificación urbanística de zonas con la relación genérica de los usos globales y niveles de intensidad permitidos.
También se definirá en este Plan el tipo de suelo, la disposición de la red vial, estacionamientos, áreas verdes e infraestructura.
Art. 14º Definir como Zona Urbanizable Programada a aquella en la cual se establecen los usos incompatibles, las características técnicas, tales como las intensidades de uso y los standard de urbanización, asi como las magnitudes mínimas de cada actuación.
Art. 15º A los efectos de la aplicación de la presente Ordenanza, la zona urbana programada, queda dividida en las siguientes áreas:
15.1 Area Central (A.C.)
15.2 Area Residencial (A.R.)
15.3 Franja Mixta (F.M.)
15.4 Area Industrial (A.I.)
15.5 Area Verde (A.V.)
15.6 Area de Uso Específico (A.E.)
15.7 Area de Salud y Educación.
15.8 Area de Transición (A.T.)
Art. 16º Definir como Area Central (AC) al centro de actividades de interés general, en el que se encuentra el mayor grado de concentración y variedad de las funciones administrativas, políticas, cívicas, comerciales, culturales, financieras, etc.
Art. 17º Definir como Area Residencial (AR) a aquella destinada al desarrollo de programas predominantemente habitacionales y otras actividades compatibles con las mismas.
Art. 18º Definir como Area Residencial de Alta Densidad (AR 3) a aquella que admita un intervalo de densidad neta hasta 1.000 hab./há.
Art. 19º Definir como Area Residencial de Media Densidad (AR 2) a aquella que admita un intervalo de densidad neta hasta 400 hab./há.
Art. 20º Definir como Area Residencial de Baja Densidad (AR 1) a aquella que admita un intervalo de densidad neta hasta 180 hab./há.
Art. 21º Definir como Franjas Mixtas (FM) a aquellas destinadas a absorber el crecimiento de las actividades económicas, especialmente las comerciales y de servicios de escala mayor a la 'vecinal', permitiéndose una diversificación de actividades y escalas, admitiendo también usos residenciales con densidades habitacionales de diversos niveles, según la categoría de Franja Mixta.
Art. 22º Las Franjas Mixtas (FM) según sus características, intensidad de uso y escala de los programas, se clasifican en las siguientes categorías:
Franja Mixta 3 (FM3)
Franja Mixta 2 (FM2)
Franja Mixta 1 (FM1)
Art. 23º Definir como Area Industrial (AI) o Eje de Desarrollo Industrial a las áreas que se constituyen en asiento de las actividades predominantemente industriales, y de servicios de carácter no polutivos, de depósitos y otros usos que demandan un área considerable para su desarrollo y que generan tráfico pesado.
Art. 24º Las Areas Industriales (AI), según sus características, intensidad de uso y envergadura de los programas en ellas implantadas, se clasifican en las siguientes categorías:
Area Industrial 2 (AI2)
Area Industrial 1 (AI1)
Art. 25º Definir como Areas Industriales 2 (AI2), a aquellas destinadas a absorber las actividades industriales y sus complementarias de mayor escala, y que serán implantadas sobre vías de Penetración Metropolitana, que se constituirán en Ejes Industriales impulsores de la expansión lineal de sus actividades en el territorio metropolitano.
Art. 26º Definir como Areas Industriales 1 (AI1), a aquellas destinadas a absorber actividades industriales y sus complementarias de menor escala que la AI2 y que serán implantadas sobre algunas vías Interconectoras municipales.
Art. 27º Definir como Areas Verdes (AV), a aquellos espacios abiertos destinados al esparcimiento pasivo de la población. Estas áreas según sus usos se clasificarán en:
27.1 Area Verde Recreativa.
27.2 Area Verde de Conservación (ecológica, monumental y paisajística).
27.3 Cementerios.
Art. 28º Definir como Areas de Salud y Educación (EQS/EQE), a aquellas destinadas a absorber los equipamientos correspondientes al tema de salud y educación, respectivamente.
Art. 29º Definir como Areas de Uso Específico (AUE), a aquellas en las que están implantados programas arquitectónicos o urbanísticos de determinada complejidad y envergadura, por los que pueden generar un impacto ambiental y funcional en el entorno urbano inmediato. Estas zonas o programas requieren, por lo tanto, de acondicionamientos especiales, equipamientos urbanos y normas específicas para los usos permitidos, densidad urbana, retiros, altura de edificación y cualquier otra disposición que permita atenuar el potencial de conflicto que contenga.
Serán consideradas Areas de Uso Específicos los siguientes programas:
1. Terminal de Omnibus
2. Puerto de Asunción
3. Mercado Central de Abasto
4. Banco Central del Paraguay
5. Palacio de Gobierno
6. Palacio de Justicia
7. Palacio Municipal
8. Hospitales Neurosiquiátrico, Juan Max Boettner y
Lacimet
9. Hipódromo y el Instituto Superior de Enseñanza
10. Hospital del Instituto de Previsión Social
Art. 30º A los efectos de la aplicación de la presente Ordenanza, la zona urbanizable no programada incluirá a las siguientes zonas:
30.1 Zona especial Bañado Tacumbú
30.2 Zona especial Bahía de Asunción
30.3 Zona especial Chacarita
30.4 Zona especial Mundo Aparte
30.5 Zona especial Virgen de la Asunción
30.6 Zona especial Mburicaó
30.7 Zona especial Salamanca
CAPITULO III
AREA RESIDENCIAL: DEFINICION Y CLASIFICACION
Art. 31º Definir como AREAS RESIDENCIALES (AR), a aquellas destinadas al uso prioritario y predominantemente habitacional. En dichas áreas tendrán cabida las diversas tipologías de viviendas: Unifamiliares, Multifamiliares y Conjuntos Habitacionales, según la densidad prevista en cada una de ellas.
Art. 32º Las AREAS RESIDENCIALES se clasifican según su densidad en:
32.1 AREAS RESIDENCIALES DE BAJA DENSIDAD (AR 1) hasta 180 hab/há.
32.2 AREAS RESIDENCIALES DE MEDIA DENSIDAD (AR 2) hasta 400 hab/há.
32.3 AREAS RESIDENCIALES DE ALTA DENSIDAD (AR 3) hasta 1.000 hab/há.
REGLAMENTACIONES GENERALES PARA LAS AREAS RESIDENCIALES
Art. 33º Establecer las siguientes reglamentaciones generales para las Areas Residenciales:
En estas áreas todo proyecto de carácter residencial (vivienda) tendrá prioridad sobre cualquier otro tipo de asentamiento. Para el cálculo del área construida primará siempre la densidad habitacional del sector. En estas áreas no se permitirá la localización de programas que produzcan molestias al vecindario por aglomeración de personas o vehículos, por generar olores, polvos, ruidos o desperdicios de volumen; asi como tampoco se permitirá la carga y descarga permanente de gran volumen e instalaciones que atenten contra la seguridad.
NIVELES DE POLUCION PERMITIDOS: Según reglamentaciones de la Municipalidad y las recomendaciones específicas del Instituto Nacional de Tecnología y Normalización (INTN) y del Servicio Nacional de Saneamiento Ambiental (SENASA).
NORMA DE PRESERVACION: Los sitios o construcciones que figuren como bienes de interés público, histórico o artístico en el registro de bienes patrimoniales, de la Municipalidad de Asunción, estarán sujetos a normas y disposiciones emanadas de la misma.
AREAS RESIDENCIALES DE BAJA DENSIDAD (AR1) HASTA 180 HAB/HA
Art. 34º Establecer AREAS RESIDENCIALES DE BAJA DENSIDAD a los sectores que se especifican en el Anexo 2.
Art. 35º Establecer el siguiente régimen de uso de suelo en las Areas Residenciales de Baja Densidad (AR 1).
USOS PERMITIDOS: Viviendas Unifamiliares (V.U.)
USOS CONDICIONADOS: Según sector.
USOS NO PERMITIDOS: Todos los demás.
Art. 36º Establecer las siguientes Reglamentaciones Particu- lares de uso para el Area Residencial de Baja Densi-
dad (AR1):
a. SECTOR A:
Usos permitidos: viviendas unifamiliares
Usos no permitidos: todos los demás.
COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD: 1,5
AREA EDIFICABLE:Superficie del terreno x coeficiente de edificabilidad.
Altura Máxima: 3 plantas sobre el nivel de vereda o 9 m. tomados en la cota media del frente del predio.
Tasa de ocupación máxima: hasta 60% de la superficie total del terreno.
RETIROS:
Sobre Calle: 3 m. mínimo desde la línea municipal a la línea de edificación sin muralla; y si la construcción se retirase más de 3 m. de la línea municipal se permitirá la construcción de una delimitación que no impida la visibilidad.
Sobre Avenida:6 m. mínimo, según Cap. Red Vial.
Linderos: Toda edificación podrá ocupar hasta un 50% de la medianera del fondo y de cada una de las laterales. Por fuera de esta ocupación el edificio deberá retirarse 1 m. de los linderos, como mínimo siempre que no existan aberturas de iluminación y ventilación hacia ellas; y 3 m. como mínimo cuando tenga aberturas de iluminación y ventilación hacia ellas.
Ochavas: Según Ordenanza Nº 26.104/91 que aprueba el Reglamento de la Construcción.
Voladizos: Sólo se permitirán voladizos de balcones abiertos o marquesinas de 2 m. de ancho, medidos desde la línea de edificación sobre el retiro, siempre que éste no esté situado dentro del proyecto de ensanche de la vía y sea destinado a jardín, y no ocupe más del 30% de la longitud del frente del predio.
Carteles y letreros: No se permitirán.
Estacionamiento: 1 módulo por unidad de vivienda fuera del área de retiro y dentro de la propiedad.
b. SECTOR B:
USOS PERMITIDOS: viviendas unifamiliares
Usos No Permitidos:Todos los demás.
Usos condicionados y condiciones de usos:
Viviendas multifamiliares (V.M.) y conjuntos habitacionales (C.H.).
Comercios y Servicios de pequeña escala (C.S.1)
Equipamientos Comunitarios e Institucionales de pequeña escala (E.Q.1)
RUBROS:Según listados del anexo 1.
Tamaño máximo de la unidad de uso: 50 m2.
Límite de Utilización del Terreno: 1 local por frente mínimo convencional (12x30)sólo en Planta Baja.
Coeficiente de Edificabilidad:1,5
Area Edificable: Supuperficie del terreno x Coeficiente de edificabilidad.
Altura Máxima: 3 plantas sobre el nivel de vereda o 9 m. tomados en la cota media del frente del predio.
Tasa de Ocupación Máxima:<